在商品房买卖中，房屋交付的纠纷是比较常见的。大部分开发商采用合同文本是建设部印制的《商品房预售合同》范本，其中约定多种房屋交付条件供双方选择，双 方明确选择“商品房经验收合格"作为交付房屋条件的占大多数，但对于“商品房经验收合格”的具体标准并没有明确的约定。《建筑法》第六十一条规定：“建设 工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收 合格后，方可交付使用。”可见，验收合格是商品房交付使用的必要条件。那么，究竟什么是“商品房经验收合格”呢？
      建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对术语“验收”是这样解释的：“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活 动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”这应该是现行规定中对 “验收”最明确的解释。但是，对于“验收合格”的界定问题，司法实践中却有不同的理解，我国《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规 均有涉及，但是相对不够具体、明确，而且彼此之间又缺少有机的融合和衔接，导致各方对此的解释容易出现歧义，产生纠纷。在处理此类纠纷时，各地法院掌握的 标准也不尽相同。司法实践中主要存在两种观点，第一种意见认为，建设工程只要通过了建设、施工、设计、监理和勘察五家单位的联合验收就视为商品房经验收合 格；在烟台市人民检察院对烟台开发区人民法院的（2009）开民一初字第390号民事判决抗诉的案件中，烟台市中级人民法院作出的（2010）烟民提字第 27号民事判决就持这种意见。第二种意见认为，商品房的验收合格是指建设单位必须取得建设行政主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，广州市中级人民 法院在 (2004)穗中法民四终字第1588号民事判决中即确立了此种交付商品房的标准。在建设行政主管部门对网民的答复中也大都属于这种意见。笔者同意第二种 意见。
      《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的 县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”。由此可见，建设工程达到备案条件的前提是竣工验收合格，验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能 交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案表》。反过来推理，未取得《竣工验收备案表》的，就不能视为验收合格的工程。而且，备案 过程，建设行政主管部门并不是消极地接受材料进行登记，而是发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令停止使用， 重新组织竣工验收。
      对于如何组织验收，验收的项目包括哪些，《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收暂行规定》第五条作出了明确的规定：“房屋建筑必须完成工程设计和合同约定 的各项内容；工程质量已经施工、设计、工程监理、勘查等单位审核通过；有完整的工程技术资料、规划设计已获行政主管部门的认可；消防、环保已获公安部门、 消防部门的认可等内容。”，也就是说，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种 设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收。所谓的验收必须在工程竣工后，取得施工单位的 《工程竣工报告》、监理单位的《工程质量评估报告》、勘察设计单位的《质量检查报告》等资料以及规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件之 后，由开发商组织各相关责任主体对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价（由建设工程质量监督部门对验收程序、内容实施现场 监督），并形成经验收组人员签署一致的工程竣工验收意见，才符合向建设行政主管部门申请备案的条件，在取得《建设工程竣工备案表》后才能视为商品房经验收 合格，商品房才可以交付使用。因此，商品房的验收仅有开发商自行组织施工、设计、勘察、监理的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成 对房屋和相关配套设施进行全面的验收。根据上述规定，其组织施工、设计、勘察和监理进行验收的前置条件也是要取得消防、规划、环保等部门出具的认可文件或 者准许使用文件，在未取得这些文件之前，开发商组织是不能组织验收的，擅自组织的验收也是无效的，既不能证明工程合格，也不符合备案的要求。我认为，建设 工程竣工验收备案制是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》 （GB50300-2001）中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理 部门备案。”，建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。进一 步说明备案不但是法律的强制性要求，而且也是建设工程合格的唯一标志。
      持第一种意见的人是混淆了建设工程验收和商品房验收的结果，误将商品房的验收等同于建设工程的验收。在上述烟台市中级人民法院审理的抗诉案件中，开发商的 代理人即引用山东省高级人民法院《2008年民事审判工作会议纪要》中第四条第（三）项关于建设工程竣工验收合格标准的确定问题中的规定，“依据目前我国 建设工程竣工验收法律制度的规定，涉及建设工程竣工验收争议的，应当以建设单位出具的竣工验收报告作为确定建设工程是否竣工验收合格的依据。”，用以说明 只要通过了建设、施工、监理等五家单位组织的验收就视为商品房经验收合格，显然曲解了会议纪要的精神，会议纪要所确定的是建设工程而不是商品房的验收标 准，不能作为确定商品房验收的依据。
      商品房经验收合格与建设工程经验收合格是两个不同的法律概念，产生的法律后果也是不同的。“商品房经验收合格”，是强调了要求政府部门和开发商要严把商品 房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单 位；客体是指商品房的质量；内容是商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给购房人使用。 而建设单位组织施工、设计、勘察和监理等单位的验收仅仅是商品房验收环节中的一个自验环节，这种验收的法律关系的主体是建设单位与施工单位、设计单位、工 程监理等单位；客体是建设工程的施工质量；内容是建设工程的施工质量是否合格；建设工程验收合格产生的法律后果是施工单位可以将该建设工程交付给建设单位 使用。可见，这种验收与商品房的验收有着本质的差别，即使其自行组织的验收合格也不能视为商品房的验收合格。   
      综上，笔者认为，商品房的“验收合格”应指项目竣工验收，不仅包括工程质量的验收合格（建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收），还包 括规划、消防、环保等在内先行验收合格，只有这些项目经验收合格后，商品房才具备交付条件。建筑工程竣工后从施工单位自检，到建设单位、勘察设计单位、施 工单位、监理单位联合组织验收，到最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，核发《竣工验收备案表》，是建筑工程竣工验收的完整工作流程。因此，建设行 政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收工作中唯一对社会公众具有公示效力法定证明文件。